En cas de sous-location sans autorisation du bailleur, le locataire doit restituer la totalité des fruits perçus sans déduction des loyers payés (Cass. civ. 3, 15 février 2023, n° 21-25.542, F-D)
Le développement rapide et florissant de la location meublée touristique par le biais des plateformes spécialisées (type AIRBNB) a poussé certains locataires à sous-louer leurs biens sans l’autorisation du propriétaire bailleur.
Les loyers étant largement plus élevés dans les locations meublées touristiques, les propriétaires, qui n’avaient pas autorisé cette sous-location, ont évidemment souhaité obtenir la restitution des loyers indument perçus par leur locataire…
On sait depuis le 17 octobre 2019 que :
« sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire »
Cass. civ. 3, 12 septembre 2019, n° 18-20.727, FS-P+B+R+I
Autrement dit la Cour de cassation considère, sur le fondement des articles 546 et 547 du Code civil, que les loyers d’une sous-location interdite reviennent au bailleur par accession.
Face à cette décision, certains ont donc imaginer demander aux juridictions de déduire des loyers perçus indument par le locataire, le montant des loyers résultant du bail initial :
« Considérant que si la demande de la bailleresse peut être considérée, en ce qu’elle vise les dispositions des articles 546 et 547 du code civil ainsi que le droit d’accession du propriétaire, comme une demande de restitution des fruits civils, il doit être relevé que l’article 548 du code civil prévoit que doivent être déduits de cette demande les frais remboursables, c’est-à-dire, en l’occurrence, la somme que verse M. A au titre loyer ;
Considérant que le loyer mensuel du loyer, charges comprises, de l’appartement comportant trois chambres donné à bail par la RIVP à M. A est d’un montant de 1 514 euros, qu’il peut être considéré que la partie de cet appartement ayant fait l’objet d’une sous-location (une chambre et la jouissance partagée du salon, de la salle de bains et de la cuisine) correspond à un tiers de la totalité ; que le prix versé mensuellement par M. A pour la location de cette partie peut donc être évalué à 505 euros, soit pour deux mois, 1 010 euros ;
Que c’est donc la somme de 1 010 euros qui doit être déduite de la somme de 1 790 euros perçue par M. A pour ces deux mois de sous-location, et il sera alloué à la RIVP la somme de 780 euros au titre de la restitution des fruits civils perçus par le locataire ; que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ; »
CA Paris, Pole 4, Chambre 4, 12 octobre 2021, n° 18/21914
Sauf que la décision est censurée par la Cour de cassation qui considère, au visa de l’article 549 du Code civil, que « le loyer constitue un fruit civil de la propriété et que le preneur, auteur de la sous-location interdite, ne pouvait être un possesseur de bonne foi, la cour d’appel a violé les textes susvisés. »
Cass. civ. 3, 15 février 2023, n° 21-25.542, F-D
Autrement dit dès lors que le sous-locataire n’a pas été autorisé à sous-louer, il ne peut être considéré comme un possesseur de bonne foi.
Il doit donc restituer la totalité des fruits perçus sans pouvoir invoquer les dispositions de l’article 548 du Code civil qui aurait pu lui permettre de déduire des sommes dues le montant des loyers payés.
Avec cette décision, la Cour de cassation vient confirmer la décision qu’elle avait rendue le 22 juin 2022.
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