La loi n° 2024-346 du 15 avril 2024 vient de créer dans le code civil un article 1253 qui légalise et codifie la théorie des troubles anormaux de voisinage :
« Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.
Sous réserve de l’article L. 311-1-1 du code rural et de la pêche maritime, cette responsabilité n’est pas engagée lorsque le trouble anormal provient d’activités, quelle qu’en soit la nature, existant antérieurement à l’acte transférant la propriété ou octroyant la jouissance du bien ou, à défaut d’acte, à la date d’entrée en possession du bien par la personne lésée. Ces activités doivent être conformes aux lois et aux règlements et s’être poursuivies dans les mêmes conditions ou dans des conditions nouvelles qui ne sont pas à l’origine d’une aggravation du trouble anormal. »
A première vue rien de nouveau puisque ce nouvel article semble reprendre les conditions établies par la jurisprudence depuis maintenant plusieurs années, en validant notamment la théorie de la préoccupation [A].
Sauf qu’en regardant le texte de plus près, on relève que la notion de « voisin occasionnel » a purement et simplement disparu [B].
A/ SUR LA THEORIE DE LA PREOCCUPATION
L’article 1253 alinéa 2 prévoit, s’agissant des troubles anormaux de voisinage que « …cette responsabilité n’est pas engagée lorsque le trouble anormal provient d’activités, quelle qu’en soit la nature, existant antérieurement à l’acte transférant la propriété ou octroyant la jouissance du bien ou, à défaut d’acte, à la date d’entrée en possession du bien par la personne lésée. Ces activités doivent être conformes aux lois et aux règlements et s’être poursuivies dans les mêmes conditions ou dans des conditions nouvelles qui ne sont pas à l’origine d’une aggravation du trouble anormal. »
Autrement dit, si le trouble anormal existait avant que le voisin ne décide de d’acquérir le bien, le voisin nouveau ne disposera d’aucun recours contre l’auteur du trouble.
Plus concrètement encore, celui qui décide de s’installer à proximité d’une exploitation agricole ne pourra agir contre son voisin pour se plaindre du bruit du coq ou encore des odeurs générées par l’exploitation.
Sauf naturellement, à ce que le trouble anormal devienne encore pire…
B/ SUR LA DISPARITION DU VOISIN OCCASIONNEL
La notion de « voisin occasionnel » avait été créé par la jurisprudence pour permettre à la personne subissant un trouble du fait des travaux entrepris par son voisin de rechercher directement la responsabilité des entreprises sur le fondement des troubles anormaux de voisinage.
De sorte que dans cette situation c’est sur le maitre d’ouvrage que pèsera, avant tout cette responsabilité.
La question est donc de savoir si le maitre d’ouvrage et plus généralement le promoteur pourra rechercher la responsabilité de l’entreprise responsable du trouble.
Il est certain que cela sera possible sur le fondement de la responsabilité contractuelle sur la base du marché de travaux, mais il faudra pour cela démontrer une faute de l’entreprise…
Il est donc conseillé aux maitres d’ouvrage professionnels de mettre à jour leurs documents contractuels pour s’assurer de l’efficacité d’un tel recours.
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