Cour de Cassation, 3ème chambre civile, 7 septembre 2023 n°21-14.279, n°21-14.280, n°21-14.281, n°21-14.282, n°21-14.283
La Cour de Cassation est venue se prononcer sur la durée du bail renouvelé pour les résidences de tourisme : période ferme de neuf ans ou faculté de résiliation triennale ?
Ainsi, dans 5 arrêts de rejet, dont un publié au bulletin, rendus le 7 septembre 2023, la Cour de cassation a précisé que la durée des baux renouvelés pour les résidences de tourisme n’était pas fixée de manière ferme à 9 ans – comme c’était le cas pour le bail initial – mais pour des périodes triennale (3, 6, 9 ans offrant au locataire la possibilité de résilier le bail au terme de chaque période triennale.
Faits & Procédure
En l’espèce :
- les Bailleurs avaient renouvelé des baux commerciaux les liants à la société exploitante (le Preneur) pour une durée selon les cas de 9, 10 ou 11 ans;
- Le Preneur avait donné congé pour la deuxième échéance triennale;
- Les Bailleurs avaient assigné le Preneur en nullité du congé et en paiement des loyers jusqu’au terme du bail.
En appel, la Cour d’appel de Paris avait validé la position des preneurs en confirmant pour eux la possibilité de donner congé pour la deuxième échéance triennale.
C’est dans ce contexte que les Bailleurs se sont pourvus en cassation.
La Cour de Cassation a rejeté les pourvois.
Analyse
Innovation majeure de la loi Novelli, l’article L.145-7-1 du Code de commerce dispose que :
« les baux commerciaux signés entre les propriétaires et les exploitants de résidences de tourisme mentionnées à l’article L. 321-1 du code du tourisme sont d’une durée de neuf ans minimum, sans possibilité de résiliation à l’expiration d’une période triennale. »
Ce texte, d’ordre public et applicable aux baux en cours au jour de son entrée en vigueur, déroge à la faculté de résilier le bail à échéance triennale reconnue au locataire par l’article L145-4 du code de commerce.
Cette référence aux « baux commerciaux signés » a engendré une ambiguïté dans son interprétation : cette dérogation à la règle de résiliation triennale concerne-t-elle uniquement les baux initiaux ou s’étend-t-elle également aux baux renouvelés ?
Il résulte des travaux parlementaires que l’objectif poursuivi par le législateur était de rendre fermes les baux commerciaux entre l’exploitant et les propriétaires d’une résidence de tourisme classée afin d’assurer la pérennité de l’exploitation pendant une période initiale minimale de neuf ans.
Par ailleurs, l’article L. 145-12 du Code de commerce dispose que :
« la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue.
Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article L. 145-4 sont applicables au cours du bail renouvelé. »
Par conséquent, pour la Cour de cassation, il en résulte que l’article L. 145-7-1 du Code de commerce n’est pas applicable aux baux renouvelés soumis au seul article L. 145-12 du même code.
« Ayant constaté que le bail existant entre les parties était un bail renouvelé, la Cour d’Appel en a exactement déduit que l’article L. 145-7-1 du code de commerce ne s’appliquait pas. »
La question est désormais résolue : lors du renouvellement, l’exploitant de résidence de tourisme recouvre sa faculté de résiliation triennale.
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