Conformément à la loi du 16 juillet 1971, le maître d’ouvrage :
- Peut au moment de la réception des travaux retenir 5% du montant total du marché lorsque les travaux sont réceptionnés avec réserves.
- Devra libérer les fonds retenus, à l’expiration du délai d’une année à compter de la réception (à l’expiration de la GPA), peu importe que les réserves aient ou non été levées.
Si la retenue de garantie n’est pas libérée à l’issue de ce délai, le locateur d’ouvrage disposera alors d’un délai de 5 ans pour solliciter le règlement du solde de son marché. Au-delà, il sera prescrit…
Toutefois, lorsque le maître d’ouvrage est un consommateur l’entreprise doit agir dans les 2 ans… (Article L.218-2 du Code de la consommation).
Si on pouvait imaginer ce dispositif applicable aux CCMI (contrats de construction de maison individuelle), la Cour de cassation est venue rappeler dans un arrêt publié au bulletin que :
- Ce n’est pas la loi de 71 qui doit s’appliquer mais l’article R.231-7 du Code de la construction et de l’habitation qui prévoit que « lorsque le maître de l’ouvrage ne se fait pas assister par un professionnel pour la réception, le solde du prix est payable dans les huit jours qui suivent la remise des clés consécutive à la réception, si aucune réserve n’a été formulée, ou, dans le cas contraire, à la levée des réserves »
- En cas de réserve à réception, le solde du prix n’est dû au constructeur qu’à la levée des réserves.
Cass. 3e civ., 13 févr. 2020, n° 18-26.194, FS-P+B+I
Une fois l’ensemble des réserves levées, le constructeur de maisons individuelles disposera alors d’un délai de 5 ans ou de 2 ans (si le maître d’ouvrage est un consommateur) pour solliciter le règlement du solde du contrat.
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