Cass. civ. 3, 2 février 2022, n° 21-10.197 LAGRANGE PATRIMOINE ET CONSEIL / Epoux D…
En l’espèce, les époux D… avaient acquis de la société L…, dans le cadre d’une opération de défiscalisation, un appartement, en VEFA, dans une résidence de tourisme.
En parallèle de la vente, ils avaient classiquement régularisé un bail commercial avec la société exploitante (la société A…) d’une durée de 9 ans.
Cette opération était comme présentée par le vendeur comme sans risque à ses acquéreurs.
Sauf que l’exploitant a fait l’objet d’une procédure de sauvegarde et à cette occasion il avait été signé entre le bailleur et l’exploitant un avenant au bail réduisant de près d’un tiers le montant du loyer commercial.
C’est dans ce contexte que les époux D… ont assigné leur vendeur, la société L… pour manquement à son obligation d’information et de conseil, en sollicitant le paiement de la différence entre le montant du bail initial et celui de l’avenant.
Aux termes d’un arrêt rendu le 2 février 2022, la Cour de cassation leur donne raison en rejetant le pourvoi formé par la société L… en jugeant que :
– La cour d’appel avait parfaitement relevé que « les informations fournies aux futurs acquéreurs présentaient le projet comme dénué de tout risque, avec la sécurité de loyers garantis pendant une durée irrévocable de neuf ans, sans comporter la moindre réserve sur les risques liés à l’éventuelle défaillance du preneur à bail. »
– La cour d’appel avait parfaitement relevé que « la sécurité de l’opération avait été déterminante de leur consentement et que, s’ils avaient été informés du risque de non-perception des loyers en cas de déconfiture du preneur à bail, ils auraient refusé de souscrire à l’investissement, ce dont il résultait une absence d’aléa. »
– « Ayant ainsi exclu toute incertitude sur la décision des acquéreurs s’ils avaient été dûment informés des aléas et risques éventuels de l’opération d’investissement immobilier proposée, elle en a exactement déduit que le préjudice causé par le manquement de la société Lagrange à son devoir d’information et de conseil ne pouvait consister en une perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions plus avantageuses et correspondait à l’intégralité de la perte de loyers subie. »
De sorte que la société L… est condamnée à payer aux époux D… l’intégralité des sommes réclamées.
La Cour de cassation confirme au passage que le préjudice des époux D ne pouvait, dans cette situation, se limiter à une perte de chance.
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