Le syndicat des copropriétaires est responsable, du fait de son inaction, lorsqu’il n’a engagé aucune action en démolition pour faire cesser l’empiètement sur la copropriété voisine des ouvrages réalisés par des copropriétaires sur des parties communes à jouissance privative.
En l’espèce, des copropriétaires titulaires d’un droit de jouissance privatif sur des parties communes ont fait édifier des ouvrages qui empiétaient sur la copropriété voisine.
C’est dans ce contexte que la copropriété voisine a engagé une action contre le Syndicat des copropriétaires pour faire cesser l’empiètement et en indemnisation de son préjudice.
La Cour d’appel d’Aix en Provence avait rejeté les demandes du Syndicat des copropriétaires demandeur en retenant notamment que les empiètements n’ont pas lieu sur le fonds du Syndicat défendeur mais sur le fonds du Syndicat demandeur :
« Quoi qu’il en soit, il n’est pas discutable que ces empiètements ont lieu sur le fonds voisin, (…), et non sur les parties communes à jouissance privative dépendant de la résidence Les Hameaux Splendido [SDC défendeur].
Dès lors, l’invocation par le syndicat des copropriétaires intimé des articles 6-2 et 6-3 de la loi du 10 juillet 1965 est sans utilité pour la solution du litige. »
CA Aix en Provence du 18 novembre 2021 RG 19/06921
Toutefois aux termes d’un arrêt rendu le 25 janvier 2023, la Cour de cassation censure cette décision en ces termes :
« Vu les articles 3, alinéa 1er, et 14, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :
5. Aux termes du premier de ces textes, sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.
6. Selon le second, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes.
7. Pour rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires Les Terrasses du soleil, l’arrêt retient qu’il n’est pas établi que les empiétements seraient dus à des ouvrages ayant la nature de parties communes et comme tels dépendants du syndicat des copropriétaires Les Hameaux Splendido.
8. En statuant ainsi, tout en relevant que les ouvrages empiétant sur l’assiette de la copropriété Les Terrasses du soleil avaient été édifiés par deux copropriétaires sur les jardins, parties communes de la copropriété Les Hameaux Splendido, dont ils avaient la jouissance privative, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés. »
Cass. civ. 3, 25 janvier 2023, n° 22-12.874, F-D
La Cour de cassation estime donc que la responsabilité du Syndicat des copropriétaires défendeur est engagée puisqu’il aurait dû engager, au titre de son devoir de surveillance, une action en démolition contre les ouvrages réalisés en partie commune sans autorisation par des copropriétaires :
« qu’en statuant ainsi quand, les empiètements étant dus à des travaux réalisés sans autorisation par des copropriétaires d’un droit d’usage privatif sur une partie commune, il appartenait au syndicat des copropriétaires, dans l’exercice de son devoir de surveillance, de veiller à leur destruction qui aurait de facto emporté la disparition de l’empiètement, la cour d’appel a violé les articles 6-2, 6-3 et 14 de la loi du 10 juillet 1965 »
Cass. civ. 3, 25 janvier 2023, n° 22-12.874, F-D
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