En matière de ventes immobilières, le vendeur professionnel est réputé connaitre tous les vices affectant le bien qu’il cède. Il ne peut donc se prévaloir d’une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés.
En statuant ainsi, alors qu’elle avait constaté que M. [X] avait réalisé lui-même les travaux de réhabilitation, de sorte qu’il devait être assimilé à un vendeur professionnel réputé connaître les vices affectant l’immeuble, y compris le sol, la cour d’appel a violé le texte susvisé.
Civ. 3e, 15 juin 2022, FS-D, n° 21-21.143
Autrement dit, le vendeur professionnel sera présumé connaitre les vices, y compris cachés, du bien qu’il cède et ne pourra échapper au recours de ses acquéreurs sur le fondement des vices cachés en se retranchant derrière une clause exonératoire de garantie.
En l’espèce, un maçon avait acquis au début des années 90, une ancienne ferme qu’il avait rénové pour la transformer en maison d’habitation « en conservant les pignons en pierre, mais en reconstruisant les murs de façade, en édifiant un mur de refend et en transformant les sols du rez-de-chaussée ».
En 2012, il revend le bien , avant d’être assigné par l’acquéreur, après expertise judiciaire, sur le fondement des vices cachés.
La Cour d’appel avait estimé que la responsabilité du vendeur maçon ne pouvait être engagée au motif qu’il n’avait pas les connaissances pour anticiper un vice du sol lors de la réalisation des travaux.
Sauf que la Cour de cassation censure cette décision en jugeant que :
« Vu l’article 1643 du code civil :
5. Il résulte de ce texte que le vendeur professionnel, tenu de connaître les vices de la chose vendue, ne peut se prévaloir d’une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés.
6. Pour dire que la clause exonératoire devait produire ses effets, l’arrêt retient que la profession d’entrepreneur en maçonnerie de M. [X] n’impliquait pas la possession des connaissances techniques lui permettant, quand il avait fait les travaux de rénovation de 1990 à 1994, d’anticiper un vice du sol.
7. En statuant ainsi, alors qu’elle avait constaté que M. [X] avait réalisé lui-même les travaux de réhabilitation, de sorte qu’il devait être assimilé à un vendeur professionnel réputé connaître les vices affectant l’immeuble, y compris le sol, la cour d’appel a violé le texte susvisé. »
Civ. 3e, 15 juin 2022, FS-D, n° 21-21.143
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