Aux termes d’un arrêt rendu le 30 mars dernier, la troisième chambre civile de la Cour de cassation vient rappeler quelques principes essentiels à l’application du contrat de construction de maison individuelle (CCMI) s’agissant notamment de la notice descriptive et des travaux réservés.
En l’espèce les époux X avaient conclu un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) avec un constructeur.
Le constructeur avait été placé en liquidation et le garant de livraison était intervenu.
Se plaignant de retards, de réserves non levées et de l’absence de chiffrage de certains travaux, les époux X avait assigné le constructeur (pris en la personne de liquidateur judiciaire) et le garant à livraison en indemnisation de leurs préjudices.
Aux termes d’une décision particulièrement détaillée, la Cour de cassation rappelle que :
– le constructeur de maisons individuelles doit dans la notice descriptive décrire et chiffrer tous les travaux objet du CCMI :
« il résulte de l’article L. 231-2 du code de la construction et de l’habitation et de la notice descriptive type prévue par l’article R. 231-4 du même code, que tous les travaux prévus par le contrat de construction doivent être chiffrés, même si le maître de l’ouvrage s’en réserve l’exécution (3e Civ., 12 octobre 2022, pourvoi n° 21-12.507, publié). »
– les travaux qui n’ont pas fait l’objet d’une mention manuscrite du maitre d’ouvrage précisant qu’il accepte d’en supporter le coût et qui sont nécessaires à l’achèvement de l’ouvrage doivent être pris en charges par le constructeur de maisons individuelles :
« tous les travaux qui ne sont pas réservés par le maître de l’ouvrage dans les formes prescrites et qui sont nécessaires à l’achèvement de la maison incombent au constructeur (3e Civ., 1 octobre 2020, pourvoi n° 18-24.050). »
– si la nullité du CCMI est la seule sanction attachée à l’absence de la mention manuscrite par laquelle le maître d’ouvrage précise et accepte le coût des travaux à sa charge qui ne sont pas compris dans le prix convenu, celui-ci peut demander, à titre de réparation, que le coût des travaux nécessaires à l’achèvement de l’ouvrage, non-chiffrés ou chiffrés de manière non réaliste soit mis à la charge du constructeur et, en cas de défaillance de celui-ci, du garant à livraison :
« Il en résulte que, si la nullité du contrat de construction de maison individuelle est la seule sanction attachée à l’absence de la mention manuscrite, prévue à l’article L. 231-2 du code de la construction et de l’habitation, par laquelle le maître de l’ouvrage précise et accepte le coût des travaux à sa charge qui ne sont pas compris dans le prix convenu (3e Civ., 20 avril 2017, pourvoi n° 16-10.486, Bull. III, n° 48), celui-ci peut demander, à titre de réparation, que le coût des travaux nécessaires à l’achèvement de l’ouvrage non chiffrés ou chiffrés de manière non réaliste soit mis à la charge du constructeur, et, en cas de défaillance de celui-ci, comme il est dit à l’article L. 231-6, alinéa 2, du même code, soit pris en charge par le garant de livraison. »
Cass. civ. 3, 30 mars 2023, n° 21-21.453, F-D
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