Ces derniers mois, la Cour de cassation a rendu plusieurs décisions apportant des précisions sur les contours de l’action en diminution de loyer pour erreur sur la surface habitable offerte au locataire en matière de baux d’habitation.
L’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 permet au locataire de demander au bailleur une diminution de son loyer lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location :
« Lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande. »
Cette procédure répond à un formalisme très strict puisque :
1. Le locataire doit avant d’initier une procédure adresser une demande de diminution du loyer à son bailleur.
La Cour de cassation est venue préciser qu’à défaut de mettre en œuvre cette tentative de règlement amiable, l’action du locataire en diminution de loyer était purement et simplement irrecevable :
« Il en résulte qu’est irrecevable l’action en diminution de loyer formée sans qu’une demande préalable ait été présentée par le locataire au bailleur. »
Cass. civ. 3, 20 avril 2023, n° 22-15.529, FS-B
2. Faute d’accord avec le bailleur ou de réponse du bailleur dans les 2 mois, le locataire doit initier l’action en diminution de loyer contre le bailleur dans les 4 mois de la demande faite au bailleur.
La Cour de cassation est venue préciser que ce délai de 4 mois était un délai de forclusion.
« La cour d’appel a énoncé, à bon droit, que le délai de quatre mois prévu par l’article 3-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 est un délai de forclusion courant à compter de la demande faite au bailleur. »
Cass. civ. 3, 9 novembre 2022, n° 21-19.212, FS-B
Pour mémoire, « la « forclusion » est la sanction civile qui, en raison de l’échéance du délai qui lui était légalement imparti pour faire valoir ses droits en justice, éteint l’action dont disposait une personne pour le faire reconnaître. » (Dictionnaire du droit privé par Serge Braudo)
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