Cour de cassation, Troisième chambre civile, 11 juin 2026, 23-22.360, 23-22.360, Publié au bulletin
Le promoteur immobilier, au sens des articles 1831-1 et suivants du Code civil relatifs au contrat de promotion immobilière, peut-il engager sa responsabilité personnelle en présence de désordres intermédiaires affectant l’ouvrage ?
Et surtout, le maître d’ouvrage doit-il démontrer une faute propre du promoteur ou peut-il simplement invoquer la faute commise par une entreprise intervenue dans la construction ?
Par un arrêt rendu le 11 juin 2026, la Cour de cassation apporte une réponse particulièrement intéressante.
La notion de désordres intermédiaires en droit de la construction
Il est désormais classique en droit de la construction de qualifier de « désordres intermédiaires » les désordres qui :
- apparaissent après la réception des travaux ;
- sont révélés dans les dix années suivant cette réception ;
- ne compromettent pas la solidité de l’ouvrage ou ne rendent pas l’ouvrage impropre à sa destination.
Ces désordres échappent donc au régime de la garantie décennale des constructeurs.
Pour obtenir réparation, le maître d’ouvrage doit alors rechercher la responsabilité contractuelle du constructeur, ce qui suppose la démonstration d’une faute.
Quelle responsabilité pour le promoteur immobilier ?
Une difficulté particulière existe concernant le promoteur immobilier intervenant dans le cadre d’un contrat de promotion immobilière.
En effet, le promoteur a pour mission de faire réaliser un programme immobilier en concluant, pour le compte du maître d’ouvrage, les contrats nécessaires avec les différents intervenants à l’opération.
La question était donc la suivante :
La faute commise par une entreprise suffit-elle à engager automatiquement la responsabilité contractuelle du promoteur immobilier ?
Ou faut-il démontrer une faute personnelle du promoteur
La faute personnelle du promoteur immobilier est nécessaire
La Cour de cassation avait déjà adopté cette solution concernant le vendeur en l’état futur d’achèvement (VEFA), en jugeant que sa responsabilité au titre des désordres intermédiaires supposait la démonstration d’une faute personnelle.
Dans son arrêt du 11 juin 2026, la troisième chambre civile applique une solution similaire au promoteur immobilier :
« 13. Si le promoteur immobilier, dont la mission est de faire procéder à la réalisation de l’immeuble en ayant recours à des contrats de louage d’ouvrage, est tenu des obligations résultant des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du code civil, sa responsabilité contractuelle au titre des désordres intermédiaires est subordonnée à la démonstration d’une faute personnelle.
14. Le moyen, qui postule le contraire, n’est donc pas fondé. »
La solution est donc claire :
La seule faute d’une entreprise ou d’un locateur d’ouvrage ne suffit pas à engager la responsabilité contractuelle du promoteur immobilier au titre des désordres intermédiaires.
Le maître d’ouvrage doit caractériser une faute personnelle du promoteur comme c’est le cas pour rechercher la responsabilité personnelle du vendeur en VEFA au titre des désordres intermédiaires (Cass. 3e civ., 4 juin 2009, n° 08-13239, Bull. civ. III, n° 130)
Une précision importante pour les litiges de construction
Cette décision rappelle l’importance d’identifier précisément :
- la nature juridique du désordre ;
- le régime de responsabilité applicable ;
- l’intervenant auquel une faute peut effectivement être reprochée.
Tous les désordres apparus dans les dix années suivant la réception ne relèvent pas automatiquement de la garantie décennale.
Une analyse technique et juridique est donc indispensable avant toute action.
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Le cabinet DUNAND AVOCAT, basé à Annecy en Haute-Savoie, accompagne maîtres d’ouvrage, acquéreurs, promoteurs, entreprises et copropriétés dans leurs litiges relatifs aux opérations de construction.
Droit immobilier et droit de la construction