En matière de garantie de parfait achèvement (GPA), le maitre d’ouvrage doit avant d’assigner l’entreprise lui avoir préalablement adresser une notification des désordres révélés postérieurement à la réception.
C’est en ce sens que la troisième chambre de la Cour de cassation vient de prendre position (Cass. 3ème Civ., 13 juillet 2023, n°22-17.010)
FONCTIONNEMENT DE LA GPA
L’article 1792-6 du Code civil définit la garantie de parfait achèvement (GPA) de la manière suivante :
« La garantie de parfait achèvement, à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an, à compter de la réception, s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception. »
Article 1792-6 du Code civil
Autrement dit, à l’issue de la réception et durant une année, le maitre d’ouvrage peut, sur le fondement de la garantie de parfait achèvement (GPA), demander au constructeur de :
– remédier aux réserves émises à réception ;
– remédier aux désordres révélés postérieurement à la réception et préalablement notifiés.
Faute d’intervention du constructeur, le maitre d’ouvrage doit assigner le constructeur avant l’expiration de la garantie (soit 1 an après la réception). A défaut il sera forclos à agir sur le fondement de la GPA et devra fonder son action sur un autre fondement.
NOTIFICATION DES DESORDRES AVANT TOUTE PROCEDURE
S’agissant des désordres révélés postérieurement à la réception, le Cour de cassation vient de préciser que le maitre d’ouvrage devait – avant d’assigner le constructeur – lui avoir notifié préalablement par écrit les désordres :
« Vu l’article 1792-6 du code civil :
17. Selon ce texte, la garantie de parfait achèvement, à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an, à compter de la réception, s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception.
18. Ainsi, en l’absence de notification préalable à l’entrepreneur des désordres révélés postérieurement à la réception, qu’une assignation, même délivrée avant l’expiration du délai d’un an prévu à l’article 1792-6 du code civil, ne peut suppléer, le maître de l’ouvrage ne peut être indemnisé sur le fondement de la garantie de parfait achèvement.
19. Pour accueillir les demandes de M. [K] et Mme [P] sur le fondement de la garantie de parfait achèvement, l’arrêt retient que l’assignation délivrée à la société Deloffre, valant mise en demeure, est intervenue dans le délai d’un an courant à compter de la réception de l’ouvrage.
20. En se déterminant ainsi, sans constater que les désordres avaient, préalablement à l’assignation, été notifiés à l’entrepreneur, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision. »
Cass.3ème Civ., 13 juillet 2023, n°22-17.010
La solution retenue par la Cour de cassation est ici parfaitement cohérente puisque la garantie de parfait achèvement due par le constructeur est une obligation de faire (et non pas une obligation pécuniaire).
Il est donc normal qu’avant toute procédure, le constructeur ait eu la possibilité de pouvoir remplir son obligation…
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